Mietminderung: Mobbing durch Nachbarn oder Vermieter
Von Mietminderung.org17. April 201382 Kommentare
Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Wohnung in Ruhe und friedfertig nutzen kann, ohne dass er darin durch das Verhalten von Nachbarn oder des Vermieters gestört wird. Mobbing beeinträchtigt zweifellos die ungestörte Nutzung.
Voraussetzung ist, dass sich Mobbing durch Nachbarn oder den Vermieter so intensiv auswirken, dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, die Situation hinzunehmen. Wo und wann die Grenze überschritten wird, lässt sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles bestimmen. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.
Wir möchten in diesem Artikel das Thema Mobbing im Mietrecht durch Nachbarn oder Vermieter beleuchten.
Die Thematik ist im Mietrecht schwierig zu handhaben. Theorie und Praxis klaffen auseinander. Dieser Beitrag kann daher die Situation nur erörtern und Perspektiven aufzeigen.
Grundsätze des Arbeitsrechts als Vorbild
Mobbing kennt man vorwiegend aus dem Arbeitsrecht. Die dort von der Rechtsprechung erarbeiteten Grundsätze lassen sich teils auch auf das Mietrecht übertragen. Oft wird das Problem darin bestehen, dass der Mieter beweisen muss, dass er tatsächlich gemobbt wird und die Situation so unerträglich ist, dass es ihm nicht mehr zuzumuten ist, die volle Miete bezahlen zu müssen.
Im Arbeitsrecht ist Ausgangspunkt § 75 BetrVG. Danach muss der Arbeitgeber alle im Betrieb tätigen Personen nach den Grundsätzen von Recht und Billigkeit behandeln. Er muss also durch eine entsprechende Organisation der Betriebs- und Arbeitsstrukturen sicherstellen, dass es nicht zum Mobbing kommt. So darf er selbst nicht aktiv mobben, ebenso wenig darf er nicht, auch nicht passiv duldend, mobben lassen. Vielmehr ist er verpflichtet, Abhilfe zu schaffen und den mobbenden Mitarbeiter abzumahnen oder zu kündigen.
Übertragung auf das Mietrecht
Überträgt man diese Vorschrift auf das Mietrecht, muss der Vermieter alles ihm Mögliche tun, Nachbarn oder Mitmieter anzuhalten, den betreffenden Mieter in Ruhe zu lassen. Insbesondere kann er eigene Mieter auffordern, sich an die Ordnung zu halten. Inwieweit er Nachbarn, die selbst nicht Mieter sind, auf Unterlassung in Anspruch nehmen kann, ist schwierig. Wollte der Vermieter den Unterlassungsanspruch gerichtlich durchsetzen, riskiert er einen hohen Zeit- und Kostenaufwand. Unternimmt er nichts, riskiert er, dass sein eigener Mieter irgendwann kündigt.
F In jedem Fall dürfte nachhaltiges Mobbing einen Minderungsgrund rechtfertigen. Schließlich macht es keinen Unterschied, ob der Nachbar ständig lärmt, nachts rauschende Feste feiert oder den Mieter sonstwie ärgert. Kein Mieter muss sich Mobbing gefallen lassen. Das Problem ist eher praktischer Natur und besteht darin, wann Mobbing unzumutbar wird und wie dies nachzuweisen ist.
Mobbing geht oft mit Stalking einher
Hilfreich ist § 238 StGB (Stalking). Die Vorschrift stellt das beharrliche Verfolgen und Belästigen einer anderen Person, zum Beispiel indem man sie ständig anruft, sie beleidigt, für sie Waren im Internet bestellt oder gar bedroht, unter Strafe. Oft treffen Mobbing und Stalking zusammen. Auch § 241 StGB (Bedrohung) kann relevant sein, wenn der mobbende Nachbar oder Vermieter den Mieter bedroht.
Das Problem liegt oft in der Beweislage
Will der Mieter die Miete mindern, ist er beweispflichtig. Will er eine psychische Beeinträchtigung durch fremde Verhaltensweisen behaupten, muss er zwei Dinge beweisen: Zum einen die schädigende Handlung selbst. Dabei hilft ihm ein „Mobbing-Tagebuch“ zur Dokumentation aller Verletzungen. Zum anderen muss er die zurechenbaren psychischen Folgen belegen, die in der Regel von einem sachverständigen Arzt oder Psychiater aufgenommen und dem Gericht vorgetragen werden.
Praktische Überlegungen
In der Praxis wird es ein Mieter schwer haben, allein wegen Mobbing eine Mietminderung zu realisieren. Regelmäßig wird es für ihn zweckmäßiger sein, das Mietverhältnis ordentlich und in schwerwiegenden Fällen auch fristlos zu kündigen. Soweit er allein die Miete mindert, kann er das Problem als solches kaum beseitigen!
Mobbt der Vermieter, lässt er sich vielleicht durch die Mietminderung und ein zusätzliches Zurückbehaltungsrecht des Mieters beeindrucken und ändert sein Verhalten. Mobbt ein anderer Mieter oder ein Nachbar, kann der Mieter zwar mindern, kann mit der Minderung aber den Mobber kaum beeinflussen und ist darauf angewiesen, dass der Vermieter versucht, Einfluss zu nehmen. Bleibt auch der Vermieter erfolglos, ändert sich die Situation nicht. Im Gegenteil muss der Mieter sogar befürchten, dass er den Mobber zusätzlich provoziert und dieser sein Mobverhalten auch noch steigert.
Ein Mieter ist vielleicht besser beraten, Strafanzeige zu erstatten, aber auch nur dann, wenn er die Situation glaubhaft nachhaltig beweisen kann.
Wichtig ist zu wissen, dass Mobber oft psychisch krank sind und sich durch Sachargumente nicht beeinflussen lassen. In diesen Fällen hilft regelmäßig nur die radikale Lösung. Diese besteht darin, dass die betroffene Person umzieht und sich aus dem Einflussbereich des Mobbers löst.
Gerichtsurteile bzgl. Mobbing sind kaum bekannt
Gerichtsurteile sind bislang in der mietrechtlichen Praxis eher selten. In einem Fall des Oberlandesgerichts Köln (OLG Köln, Beschluss v. 02.06.2006 – 16 Wx 197/05) wurde ein Wohnungseigentümer für sein gezieltes Mobbing und Hinausekeln des Mieters eines anderen Wohnungseigentümers verantwortlich gemacht und musste den entstandenen Mietausfallschaden ersetzen. Er hatte sich fortlaufend gegenüber dem Mieter beleidigend, bedrohend und derart aggressiv verhalten, dass dieser zunächst die Miete minderte und sodann fristlos kündigte.
In der gerichtlichen Praxis geht es meist darum, dass Vermieter oder Mieter jeweils ein fristloses Kündigungsrecht ausüben, weil sie eine unannehmbare Situation beanstandeten. Beispiele: Verbalattacke „Ich schlage dich tot“: OLG Düsseldorf NZM 2006, 295; unberechtigte Erstattung von Strafanzeigen: BVerfG NZM 2002, 61; unberechtigtes Betreten der Wohnung eines Mitmieters oder durch den Vermieter: KG NZM 2005, 254).
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82 Antworten auf "Mietminderung: Mobbing durch Nachbarn oder Vermieter"
Martina Krause
30. September 2013 - 14:06Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
auch ich werde gemobbt. Mein Vermieter kann nach Gesetz und Mietvertrag die Miete und NK nicht erhöhen. Mängel beseitigt er nur, wenn ich Mietminderung ankündige. Die Rache ist jedesmal vorprogrammiert.
Mein Vermieter
– stellt den Hauptwasserhhahn ab
– behauptet, dass ich Sicherungen rausdrehe (Sicherungskasten vom ganzen Haus in meinem Flur)
– zieht den Stecker für Weg- und Terrassenbeleuchtung aus Steckdose
– zeigt mich wegen Hausfriedensbruch an (mein Router ist auf seinem Flur an der Telefonanschlusssdose installiert, ich muss ab und zu an den Rourter nur bei Störungen Telefon, Internet, unsere Wohnungen sind nicht durch eine nicht abschließbare Tür getrennt
– lässt die Luft aus den Fahrradreifen
– kommt bedrohlich auf mich zu (ruft dann die Polizei, obwohl ich um Hilfe gerufen habe und behauptet, ich will sein Ruf mit dem Geschrei ruinieren), verleumdet mich vor den Polizistinnen (kein Protokoll aufgenommen)
– schreibt ständig unberechtigte Abmahnungen
– kündigt (Kündigungsgründe gelogen) und droht mit Räumungsklage
– zertritt Blumen.
Es nimmt kein Ende, ich finde so schnell keine Wohnung. Ich habe Angst vor diesem Mann.
Kann ich die Miete mindern?
Mfg – Martina Krause
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es wird auch dringend abgeraten die Polizei zu verständigen , auch diese stecken mit den Geisteskranken unter einer Decke ,
besser ausziehen , und niemanden Bescheid geben , die Polizei und deren Verbrecher ; in Deutschland ist das mehr als gefährlich , Nazis können und dürfen dich überall fertigmachen
